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공시가격 상승으로 일어날 일 은퇴자, 건강보험·금융소득 점검 필요
입력 : 2021.04.01

2021년도 1월 1일 기준 주택공시가격이 공개되었다. 지역에 따라 공시가격 상승 금액 편차가 상당하다. 이렇게 공시가격이 오르면 어떤 부문에 어떤 영향이 미칠까.

며칠 전 수도권에 아파트를 가지고 계신 분과 말씀을 나누다 좀 놀랐다. 공시가격 상승 금액이 지방에 있는 내 아파트 한 채 값이었다. 내 아파트 값이 너무 싼 건지, 수도권 아파트가 많이 오른 건지, 갸우뚱 하면서 두 마음이 생겼다. 너무 싼 내 아파트에 대한 실망감과 세금과 건강보험료 걱정은 덜해도 되겠다는 긍정적인 마음이었다.


공시가격이 오르면 어떤 일들이 벌어질까

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정부가 아파트와 같은 공동주택의 공시가격을 2030년까지 시세의 90%까지 올리겠다는 결정을 발표했다. 사진은 서울 서대문구의 아파트 단지 모습 ⓒ조선DB

공시가격이 오르면 일단 보유세가 커진다. 보유세라하면 재산세와 종합부동산세가 있다. 재산세는 당연히 오를 테고, 문제는 종부세인데 그동안 종부세를 안내던 사람들이 이제 웬만하면 납부 대상이 될 것이다. 

종부세 납부 대상 기준은 어떻게 되나. 주택 공시가격 합산 금액이 6억원을 초과하는 경우인데, 예외적으로 1가구 1주택자라면 공시가격이 9억원을 초과하는 경우가 납부 대상이 된다.

잘 아는 내용이지만 공시가와 시가는 다르다.  그러나 최근 정부가 서서히 공시가격을 시가에 맞추겠다고 한 것이 걱정거리다. 아파트와 같은 공동주택의 경우 공시가격을 2030년까지 시세의 90%까지 올리겠다고 했다.  아마도 해마다 오르는 금액이 피부에 와 닿게 될 것이다.

또 하나 생각해야 하는 부분은 과세표준이다. 그동안은 공시가격과 세금을 부과하는 기준인 과세표준이 달랐다. 과세표준 계산은 소유하는 모든 주택의 공시가격 합산금액에서 공제금액을 빼고 여기에 공정시장가액비율을 곱하는 식이었는데. 이제는 이렇게 복잡한 공식을 기억할 필요가 없어졌다. 공제금액은 아주 오래전에 만들어진 탓으로 현재 부동산 시세와는 거리가 먼 몇 백만 원으로 미미하고,공정시장가액 비율이라는 것도 올해는 95%를 적용하는데 내년부터는 100%로 적용하기 때문에 이 공식은 이제 무의미하다고 보면 된다. 이처럼 실제 감면 혜택이 있었던 부분은 이제 사라졌다. 

또 다른 하나, 정부가 공시가격 1억원 미만 주택에 대해서는 투기대상으로 보기 어렵다고 해서 주택 수 산정할 때 제외시켜주는 제도가 있다. 1억원 미만 주택은 취득을 해도 취득세 중과가 안 되고, 다주택 여부를 판단할 때 주택 수에 포함되지도 않는다. 최근에 1억원 미만 주택을 사려는 사람이 많아졌다는 보도들이 있었는데 이런 이유에서다.

그런데 이번 공시가격 상승으로 1억원 미만 주택이 19만여 개가 사라진다고 한다. 현재 1억원 미만의 공시가격 주택을 가지고 있다면, 이번에 변경된 공시가격을 꼭 확인하여 이에 대한 대비를 해두는 게 좋다.


주택 공시가격은 어디서 확인할까? 

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주택 공시가격을 확인할 수 있는 부동산공시가격알리미 사이트

포털사이트에 ‘공시가격’이라고 검색하면 ‘부동산공시가격알리미’라고 하는 사이트가 나타난다. 이곳에서 공시 가격 열람을 하면 된다.  안내문이 오기도 한다.  ‘공시가격에 이의가 있다’고 생각되면 공동주택은 4월 5일까지, 개별 주택은 4월 7일까지 이의 제기를 하면 된다. 

공시가격 상승으로 인한 또 다른 영향은 소형·저가 주택을 보유하고 있던 사람들에게도 미친다. 민영주택의 일반 공급 청약 시 전용면적 60㎡이하로서 주택 공시가격이 수도권은 1억 3,000만원, 비수도권은 8,000만원 이하인 소형·저가 주택을 보유하면 무주택으로 간주했는데, 이번 공시가격 상승으로 이 가격 조건에 해당이 안돼서 민영주택 일반 공급 청약시장에서 청약 기회를 잃는 사례도 나타날 것이다.

건강보험료 문제도 있다. 특히 지역가입자와 직장에 다니는 자녀들에게 피부양자로 올라 있던 분들이 타격이 클 것이다. 

지역가입자의 건강보험료 부과기준을 보면 소득점수와 재산점수로 계산을 한다. 소득점수는 이자나 배당, 사업, 근로, 연금, 기타 소득들을 합산해서 점수를 내고, 재산점수는 주택과 건물, 토지, 선박, 항공기 등의 재산을 합산해서 점수를 낸다. 자동차도 별도로 점수산정을 한다. 이때 재산 점수의 기준은 공시가격이기 때문에 당연히 보험료는 오른다.

은퇴를 하고 수입이 없는 분들 중 피부양자가 못되고 건강보험료 지역가입자로 전환되는 경우가 큰 문제다. 건강보험료의 피부양자가 되려면 일단 가족관계는 배우자나 직계존비속이어야 한다. 형제·자매인 경우는 만 30세 미만이거나 65세 이상 또는 장애인, 국가유공자, 보훈대상자이면 된다. 추가 조건이 있는데 재산과 소득을 본다. 재산은 주택, 건물, 토지, 선박, 항공기 등 이 재산들의 과표가 9억원을 초과하거나, 아니면 재산이 5억 4,000만원을 초과하면서 연간 소득이 1,000만원을 넘어서면 피부양자에서 제외된다. 

 

이자·배당 수령은 연 단위 수령이 유리

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ⓒshutterstock

이 부분에서 특히 어느 정도의 현금을 가지고 있는 은퇴자들의 경우 은행이자나 배당 같은 금융소득이 문제가 될 수 있다. 연간 소득 1,000만원 계산 시 다른 소득이 없더라도 금융소득이 연간 1,000만원이 넘어가면  피부양자에서 제외되기 때문이다. 금융소득 관리를 잘 해야 한다. 

금융소득 관리를 해야 한다는 것의 의미는 이자나 배당 같은 금융소득은 수령한 금액을 연단위로 합산한다. 가장 문제가 되는 것이 조기 상환이 되지 않고 2~3년 후 수익을 한꺼번에 받는 ELS이고, 3년제 등 장기 적금이나 예금을 하는 경우다. 그래서 이자는 해마다 받는 것이 좋다. 이유는 해마다 받았다면 그럴일이 없을텐데 몇 년 모아서 받다가는  금융소득종합과세자가 되거나 피부양자가 안 될 수도 있기 때문이다. 받는 이자보다 손실이 훨씬 커질 수 있다. 그래서 세금우대나 비과세 상품을 최대한 활용 할 필요가 있다.

그런데 이 재산 기준 5억4,000만원이 내년 7월부터는 3억 6,000만원으로 낮아 진다. 걱정이 앞선다. 

 

박은영 박은영재무교육센터 대표
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