월 10만원 절약, '주택담보대출 갈아타기' 주의할 점 3가지

금리 하락에 주택담보대출 갈아타기 붐

서경리 기자 |  2020.09.09

"현재 주택담보대출 3.21% 이용중인데 금리 낮은 걸로 갈아 타고 싶습니다. 공무원 우대 이율 적용 등 조건 좋은 곳 추천 부탁드려요." 

"주택담보대출 기존 3.1% 이용하고 있습니다. 3년이 다 되어가 위약 수수료도 거의 없는 편이고, 요즘 이율이 낮아져 갈아 타려고 하는데 이율 괜찮은 곳 추천 부탁드립니다."  

요즘 온라인 부동산 카페 게시판에 심심찮게 올라오는, 일명 '대출 갈아타기' 문의 글이다. 최근 은행 주택담보대출 금리가 계속 내려가면서 '대출 갈아타기'에 대한 관심이 높아지고 있다.

현재 국내 5대 시중은행의 변동금리형 주택담보대출 금리는 연 2.04~3.9%로 역대 최저치에 이르고 있다. 기존에 높은 금리로 대출을 받았다면 대환대출을 통해 매월 내는 이자를 낮출 수 있어 관심이 쏠리는 것.  

대출 받은 지 3년 이내에 이뤄지는 대환대출의 경우 중도상환 수수료가 발생하지만, 대출 금리가 1% 포인트 이상 차이 나면 대출을 갈아타는 편이 유리하다고도 볼 수 있다. 

하지만, 여기에 함정이 있다. 누구나 대환대출로 이자 절감 효과를 톡톡히 누릴 수 있을 것 같지만, 현실은 다르다.  
1%대 금리는 물론 2%대 초반도 이용 조건이 매우 까다로우며 이자 절감 효과를 극대화하기 위해서는 다양한 은행의 요구 조건을 충족해야 한다. 또한, 은행별 주택담보대출 금리는 실제 금리와 표면상 금리가 다를 수 있음을 주의해야 한다.  

금리 비교 사이트 내금리닷컴은 대환 시 미리 확인해야 하는 사항 3가지를 소개했다.

내금리닷컴은 주택담보대출, 신용대출, 사업자대출 등 다양한 금융상품을 이용할 때 고객에게 가장 적합한 조건의 금융상품을 찾아주는 금리비교 사이트로, 특히 담보대출 이용 시 빠르게 변하는 금융 시장과 복잡한 부동산 정책을 분석해 정확한 정보를 전달하며 기존 부채를 점검해 이자를 절감할 수 있는 전문적인 컨설팅 서비스를 제공한다.

 

중도상환수수료 발생 여부

은행들은 주택담보대출 실행 시 대출 기간을 고려해 자금을 조달하고 이 부분을 반영해 금리를 산정한다. 그런데 고객이 도중에 자금을 갚는 경우에는 자금운용 계획이 틀어지고 은행의 주요 수익인 이자가 줄어들기 때문에 중도 상환 시 수수료를 적용한다.

대부분의 은행은 3년이 지나면 중도상환 수수료가 면제되며 3년 이전에 상환 시 남은 원금의 0.1% 정도의 수수료가 발생한다. 즉 3년이 넘지 않는 이용자는 주택담보대출 대환을 실행한 뒤 금리가 낮아져 얻게 되는 금액과 중도상환 수수료 금액을 저울질해 실행 여부를 판단해야 한다.

 

△규제로 줄어든 LTV

30차례가 넘는 부동산 대책으로 부동산규제지역(투기지역, 투기과열지구, 청약조정대상지역)에 따라 주택담보대출 LTV(loan to value ratio)가 40%~60%로 줄어들었다.

이 비율은 대환 시에도 적용되기 때문에 규제 전 70% 이상 주택담보대출을 받았거나 아파트 시세가 떨어져 시세 대비 대출 원금의 비율이 LTV를 초과하는 경우 주택담보대출 대환이 불가능하다. 

 

△은행별 금리 할인 항목

은행별 주택담보대출 금리를 확인할 때는 실제 금리와 표면상 금리가 다를 수 있음을 주의해야 한다.

예를 들어 9월 8일 국민은행의 금융채 5년물 주택담보대출 금리는 2.33%~3.83%인데, 낮은 숫자보다는 높은 숫자에 기준을 잡아야 한다. 신용 등급 1, 2등급에 소득이 높을수록 최저 금리에 가까워지며 최저 6등급, 소득이 없는 경우 최고 금리에 가까워진다.

이외에도 은행이 요구하는 신용카드 이용 실적, 자동이체 실적, 급여 이체 실적, 예·적금 실적, 부동산 전자계약, 장애인 우대 등 금리 할인 항목을 최대한 채워 최대 1.5% 정도 할인을 받아야만 최저 금리에 가까워지는 것을 고려하면 2%대 초반 금리로 대환하는 것은 절대 쉬운 일이 아니다.

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자료=내금리닷컴 제공

최근 은행권에서는 이른바 ‘갈아타기 상품’을 출시해 고객 빼앗기에 열을 올리는 모습이 연출되고 있다. 정체된 수익을 올리기 위해 타 업체 고객을 빼앗아 오는 것이다. 이미 은행 주택담보대출을 이용하고 있는 고객은 신뢰도가 높아 유치할수록 이익이 되기 때문이다.

금리를 1% 정도 낮출 수 있다면 중도상환 수수료를 물더라도 월 10만원 정도 이자를 낮출 수 있는 게 일반적이기 때문에 저금리 상황을 최대한 이용하는 것이 현명한 선택임은 분명하다.

다만 그 전에 LTV 규제로 주택담보대출 대환이 불가능한 것은 아닌지 확인해 불필요한 시간을 줄어야 하며 은행별로 다른 금리 할인 항목을 점검해 내가 실제로 받을 수 있는 최저 금리는 몇 퍼센트인지, 해당 은행은 어디인지를 확인한 뒤 상담을 받는 게 효율적이다.

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