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칼럼진
이재만의 그 法이 알고 싶다
전월세 계약 전 꼭 알아야 할 tip 임대사업자로부터 보증금을 지키는 법
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입력 : 2019.11.01
서울 명륜동 대학가에 붙어있는 전월세 안내문. 사진=조선DB

전북 익산에서 수십 억원 규모의 원룸 임대보증금 사기 사건이 발생했다. 대부분의 세입자는 대학생·취준생들로 피해 인원은 120여 명, 금액은 66억원에 달했다. 피해 규모가 컸던 이유는 원룸이 이른바 ‘깡통 전세’로 건물의 빚이 시세보다 훨씬 컸기 때문이다. 세입 대학생·취준생들이 보증금을 반환받지 못해 발을 동동 구르는 동안 임대사업자는 보증금으로 고가의 외제차를 구매하거나 해외여행을 다니는 등 호화롭게 생활한 것으로 알려졌다. 원룸주는 경찰에 붙잡혔지만 임대보증금을 한 푼도 돌려주지 않았고 결국 세입 대학생·취준생들은 집단 소송에 나섰다.

 

Q. 전세계약은 종료됐는데 다음 세입자가 들어오지 않아 전세보증금을 반환해줄 수 없다고 하면 어떻게 해야 하나?

A. 전세기간 만료 후에 지방 전근 등 이유로 이사를 가야 하는데 집주인이 다음 세입자가 들어 와야 전세금을 줄 수 있다고 할 때 전세금을 받지 못하고 이사를 가면 전세금을 확보하기 어렵습니다. 전세입자가 이사를 가면 주택임대차보호법상 주택 점유를 상실한 것이고, 그러면 대항력을 잃어 우선변제권을 상실하게 됩니다.

이러한 경우 임차권등기를 받으면 법원의 집행명령에 따라 임차인은 대항력과 우선변제권을 유지하면서도 임차했던 (전세)주택에서 이사하더라도 전세금을 확보할 수 있습니다. 신청 방법은 관할 소재지 법원 혹은 지방법원지원에서 임차권등기명령을 신청하면 됩니다.
*우선변제권이란 주택임대차보호법상 보증금을 우선 받을 수 있는 권리다. 주택이 경매·공매에 부쳐졌을 때 다른 권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있다.

 

Q. 다른 전월세 임대 계약을 체결했다면 먼저 이사부터 가고 보증금을 돌려받아도 괜찮은 걸까?

A. 앞서 말한 바와 같이, 먼저 이사를 하면 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 잃게 됩니다. 물론 채권이 없어지는 것은 아니기 때문에 집 주인을 상대로 민사소송을 제기하여 임대차보증금을 돌려받을 수는 있습니다. 그러나 문제는 집주인이 잠적을 하거나, 개인회생을 하는 경우 전액을 변제받지 못할 가능성도 있습니다. 또한 우선변제권을 상실하게 되는 경우 본인보다 우선순위에 있는 다른 채권자들부터 만족한 후 본인이 보증금을 돌려받을 수 있으므로 오랜 시간을 기다려야 하는 힘든 싸움이 될 수도 있습니다. 따라서 전세보증금을 반환받지 못한 채 이사를 가는 경우 이사가기 전 반드시 임차권등기를 하여야 전세금이 확실하게 확보됩니다.  

 

Q. 피해를 입은 대학생·취준생들은 ‘깡통 전세’에 대한 고지를 하지 않은 공인중개사를 상대로도 소송을 진행할 수 있나?

A. 처음부터 돌려줄 능력이나 의사가 없이 깡통 전세를 받아 본인의 개인적인 용도로 모두 사용한 경우, 사기죄가 성립됩니다. 이때 공인중개사가 깡통 전세임을 알면서도 고지하지 않았던 경우 집주인의 사기죄의 공범 또는 방조범 등으로 처벌받을 수 있습니다. 따라서 집주인과 공인중개사를 상대로 형사고소를 하거나 불법행위에 의한 손해배상청구의 소를 제기할 수 있습니다.

 

Q. 건물이 경매에 넘어갈 경우 세입자는 ‘최우선변제권’을 갖는다고 하는데 어떤 제도인가?

A. 많은 세입자들이 보증금을 보호받기 위하여 확정일자를 받습니다. 그러나 해당 확정일자보다 선순위의 권리(물권)가 있는 경우 그러한 선순위권리가 더 우선합니다. 확정일자보다 앞서서 집주인이 해당 임차목적물에 담보를 설정한 경우, 담보권자가 1순위가 되고 확정일자를 그 뒤에 받은 세입자는 2순위가 되기 때문에 담보권자의 채권이 세입자의 임대차보증금 반환청구권보다 더 우선되게 됩니다. 이런 경우, 확정일자 이전의 담보권자의 채권액이 큰 경우 해당 임차목적물이 경매에 넘어가게 되더라도 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생깁니다.

이러한 피해를 방지하기 위하여 세입자는 최우선변제권을 확보할 필요가 있습니다. 최우선변제권을 확보하기 위해서는 입주와 전입신고가 필요합니다. 전세계약 후 입주를 한 이후에는 바로 전입신고를 하는 것이 좋습니다. 또한 집이 경매절차에 들어가게 되면 경매법원에 권리신고와 배당요구를 하여야 합니다. 그렇지 않으면 배당절차에서 돈을 받을 수 없습니다.

최우선변제권을 확보하면 소액임차보증금을 우선순위로 변제받을 수 있습니다. 이러한 제도는 약자에 해당하는 세입자를 보호하기 위한 것입니다. 먼저 설정된 담보권이 있더라도 소액임차인이 우선 보증금을 반환받을 수 있는 것입니다. 다만 최우선변제권에 해당하는 소액보증금이라도 보증금 전체를 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 서울시의 경우 1억원 이하의 보증금에 대하여 3,400만원을 최우선변제하여 줍니다. 이후 남은 금액은 원래 등기부상 채권 순서에 따르게 됩니다.

 

Q. 건물주가 국세를 체납했을 때도 ‘최우선변제권’이 적용되나?

A. 체납된 국세의 법정 기일에 따라 달라집니다. 임차인의 확정일자 이전에 이미 법정 기일이 지나서 국세가 체납되어 있었던 경우라면 임차인의 전세보증금 반환채권보다 국세체납이 우선합니다. 반대의 경우에는 임차인의 전세보증금이 우선합니다. 보통 임대차계약을 체결하는 경우 등기부등본을 확인하게 되고 국세나 지방세에 대한 세금체납조회를 하면 더욱 확실하게 이러한 일을 미연에 방지할 수 있습니다.

특히 국세체납이 발생하더라도 일정 기간까지는 등기부등본에 ‘압류’ 표시가 되지 않기 때문에 그 기간 사이에는 임차인이 따로 국세, 지방세 세금체납조회 여부를 확인해서 알 수밖에 없습니다. 이러한 조회는 본인의 동의가 반드시 있어야 합니다. 계약을 완료하기 전에 집주인에게 국세완납증명서 및 지방세완납증명서를 발부해 줄 것을 요구하는 것이 안전하게 계약을 체결할 수 있는 방법입니다.

 

Q. 전세계약 기간 2년이 지나고 자동연장이 됐는데 6개월 후 이사를 가야하는 사정이 생겼다면 세입자는 어떤 부담을 지어야 하는 걸까?

A. 전세계약 기간이 지났는데도 이사한다는 의사를 미리 집주인에게 알리지 않은 경우 자동으로 계약이 연장됩니다. 이렇게 계약이 묵시적으로 갱신되면 동일한 조건으로 계약이 갱신됐다고 간주됩니다. 이러한 묵시적 갱신을 피하기 위해서는 전세계약 만료 1~6개월 전에 임대인(집주인)에게 계약종료를 통보해 주어야 합니다. 다만, 이렇게 묵시적으로 계약이 갱신된 경우에도 임차인(세입자)은 언제든 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있습니다. 그리고 집주인이 그러한 통지를 받은 때로부터 3개월이 지나면 계약해지 효과가 발생합니다.

따라서 2년 전세계약이 자동연장(묵시적 갱신)되는 경우 똑같은 조건인 2년으로 연장된 것이지만, 6개월 뒤 이사를 가야하는 일이 생겼다면 적어도 이사일로부터 3개월 전에는 이를 통지해야 손해 없이 계약을 종료하고 이사할 수 있습니다. 그렇지 않고 직전에 이를 통지한 경우, 통지로부터 3개월 동안은 이전 집의 월세를 이중으로 부담하여야 하는 의무가 생기게 됩니다.

 

Q. 부동산 전월세 계약 시 반드시 확인해둬야 하는 점은?

A. 기본적으로 저당권이 설정되어 있는지를 등기부등본을 통하여 확인하여야 합니다. 저당권이 없는 깨끗한 주택으로 알고 임대차 계약을 체결하고 잔금을 주고 이사를 와서 확정일자를 받는 그 잠깐 사이에, 집주인이 저당권을 설정하고 대출을 받은 사례도 있었습니다. 임차인(세입자)이 확정일자를 받을 때 그 직전 저당권이 설정되어 있는지 확인하여 조치를 취하는 것이 필요합니다. 등기부등본 확인 외에도 국세나 지방세를 체납한 것은 없는지 확인하는 것이 안전한데, 이는 본인의 동의가 반드시 필요하기 때문에 계약을 완료하기 전 집주인에게 국세완납증명서 및 지방세완납증명서를 발부해 줄 것을 요구하는 것이 안전하게 계약을 체결하는 방법입니다.

공인중개사에도 이러한 문제점이 없는지 재차 확인하고, 반드시 계약 상대방인 집주인을 만나서 계약을 처리하도록 해야 합니다. 집주인 본인이 아닌 다른 사람이 대신 나온 경우 대리권이 있는지, 어떤 관계인지 등을 정확히 확인하고 전화로 집주인과 이러한 사항을 체크하는 것이 필요합니다. 부부공동명의의 집을 임차하는 경우 계약체결시 남편만 나왔다면 반드시 아내의 위임장을 계약서에 첨부하여야 합니다. 전세보증금도 부부공동명의인 경우 남편과 아내의 계좌에 반반씩 송금하는 것이 안전합니다. 

 

Q. 전세보증보험이란?

A. 전세보증금은 부동산을 일정 기간 동안 사용하는 대가로 그 부동산의 소유자에게 맡기는 일정 금액입니다. 월세를 내지 않거나 임차인(세입자)의 과실로 집의 일부가 파손되는 등의 사정이 생기면 전세보증금으로부터 이를 차감하게 됩니다. 전세보증금을 가장 안전하게 보장받는 방법은 전세보증보험 가입이 있습니다. 전세보증보험 가입 요건은 ①대항력(주택인도, 전입신고, 전세계약서상의 확인일자 필요) ②보증대상주택이 동일임대인의 소유일 것 ③보증대상주택소유권에 권리침해가 없을 것(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등) ④ 타세대 전입내역이 없을 것 ⑤건축물 대장상 위반건축물이 없을 것(미등기건물은 가입불가) ⑥전세계약이 1년 이상일 것 ⑦선순위채권이 주택가격의 60%(단독·다가구 80% 이하) ⑧공인중개사 확인(날인)-전세계약 ⑨전세보증금-수도권 7억원 이하/그외지역 5억원입니다.

이외에도 임대인이 임대주택업체일 경우에는 가입이 불가하고, 임대아파트분양자와 계약한 전전세일 경우도 가입이 불가한 등 세부사항이 있습니다. 임차인은 임대차 계약을 체결하기 전에  미리 은행에 방문하여 전세보증보험 가입 대상이 되는 주택인지 확인할 필요가 있습니다. 특히 전세보증보험은 전체 전세금의 일부 비례금액을 보험료로 납부해야 하는데, 청년·신혼부부 등은 40~50% 이상의 감면혜택이 있습니다. 


임대차계약 체결 전 전세보증보험 등의 전세보증금에 대한 안전장치가 있습니다. 그러나 만일 임대보증금 사기를 당한 경우에는 사기 범죄자를 상대로 형사고소를 하고 공인중개사의 잘못이 있는 경우 공인중개사와 사기범죄자를 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있습니다. 원룸 보증금 사기 사건의 경우 대체로 범죄자에게 사기로 사취한 돈이 남아 있지 않아 보증금 전체를 회수하기는 어렵습니다. 따라서 반드시 임대차계약 체결 전에 상대방이 집주인인지, 집에 저당권이나 세금 체납사실은 없는지 확인하고, 이사하는 즉시 확정일자 받기, 전세보증보험 가입 등의 사전 안전장치를 마련해둬야 합니다. 

이재만 변호사
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