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박은영의 금융! 바로 알고 활용하기
꼭 알아야 하지만 멀게만 느껴지는 금융상식. 은행에서 30여 년간 근무한 박은영은 그 거리감을 좁히기 위해 독자들이 편하고 쉽게 읽을 수 있는 정보를 제공한다. 저서로는 <은행을 활용하여 부자되는 습관>이 있으며 TBN 울산방송 ’통장의 발견’ 코너에 출연하고 있다.
부동산 투자 대안, 리츠(REITs)의 모든 것 소규모 자본으로 연 4~5% 수익 가능한 리츠, 유의할 점은?
입력 : 2020.08.07

부동산 투자가 얼마나 위험한지 뼈저리게 느끼는 때이다. 특히 지방은 상가나 오피스텔, 아파트, 원룸 등의 소유자들 중 세입자를 구하지 못해 고통 받는 이들이 적지 않다. 공실이 생기면 매달 관리비 부담을 해야 하는데 수익도 없는 부동산으로 건강보험료, 재산세도 가중된다. 수리비 등도 만만치 않다. 더구나 건물은 팔리지도 않는다.

여기에 한몫 더하는 것이 있다. 정부의 정책 변경이 날로 부동산을 가진 자들의 목을 조여 오자, 오랜 세월 아끼고 또 아끼며 노후를 준비했던 평범한 사람들의 투자가 사회적 지탄의 대상이 되고 있다. 그에 따른 정신적 충격도 적지 않다. 리스크 종류에 정부 정책이 또 하나의 위협으로 더해졌다.

모든 부동산을 처분하고 금융자산만 가지고 있을 수도 있다. 그러나 지금처럼 현금이 어마어마하게 풀리고 있는 상황에서 하이퍼인플레이션(Hyper Inflation)이라도 온다면, 어떻게 할 것인가?

 

시중금리보다 높은 연 4~5% 배당

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ⓒshutterstock

이에 대한 대안 중 하나로 부동산에 간접적으로 투자하는 ‘리츠’다. 리츠는 소액으로 부동산에 분산 투자할 수 있고, 중간에 매매도 가능한 투자 방법이다. 리츠는 1960년 미국에서 도입되어 1994년도까지만 해도 5개국만 시행하고 있었으나, 2000년 이후 전 세계로 확산되고 있다. 2017년 기준 글로벌 리츠시장 규모는 미국이 65%로 가장 크고, 일본과 호주, 싱가포르, 홍콩이 그 뒤를 잇고 있다.

미국의 경우 직·간접적으로 리츠에 투자하고 있는 가구가 전체 가구의 약 40%를 차지할 정도로 보편화되어 있다. 금리가 낮기도 하고 상당한 규모를 가지고 있는 미국의 퇴직연금제도인 ‘401k’에 리츠 편입이 일반화되어 있어서다. 최근 우리나라도 퇴직연금의 운용상품에 상장되어 있는 리츠를 투자할 수 있게 됐다. 현재로서는 일부 증권사만 가능하다.

리츠가 수익을 내는 방법은 두 가지다. 부동산 직접투자와 마찬가지로 부동산 가격이 오르거나, 임대료 수익이 있을 때이다. 투자자에게 이익을 돌려주는 형태는 배당 형식을 취한다. 현재 배당은 시중금리보다 높은 연 4~5%를 목표로 하는 경우가 많다. 공모·상장 리츠일 경우 일반 주식처럼 등락이 크진 않지만, 주가 변동으로 인한 이익과 손실이 동반될 수 있고, 임대 소득이 감소할 때 배당에 영향을 미칠 수 있다.

2018년 12월 정부는 일반 국민이 안정성과 수익성을 갖춘 리츠에 쉽게 투자할 수 있도록 ‘리츠 공모·상장 활성화 방안’을 발표하였다. 발표 후 1년여의 시간이 경과한 올해 리츠 상장이 눈에 띈다. 그동안 국내 리츠는 기관투자자나 돈 많은 사람들을 중심으로 판매되는 사모 리츠가 대부분이었다. 전에 있던 공모 리츠는 이렇다 할 혜택이 없고 객관적 투자 정보도 부족했다. 공모·상장 리츠가 부족했던 원인은 상장 요건 등 규제가 많았고, 공모 리츠는 사모 리츠보다 투자자 모집 과정에서 추가 비용이 들다보니 수익률이 떨어졌기 때문이다.

국내 증시에 상장된 리츠는 2019년 말까지 총 7개(모두투어 리츠, 롯데 리츠, NH 프라임 리츠, 케이탑리츠, 이리츠코크렙, 에이리츠, 신한알파리츠)였으며, 2020년 7월 16일 코스피 시장에 상장된 이지스밸류플러스리츠를 시작으로 올해 8개 정도가 추가 상장될 예정이다.

 

부동산 투자 대안으로 리츠는 괜찮을까?

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ⓒshutterstock

리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 부동산투자회사다. 기금, 기관, 개인투자자로부터 돈을 모아 부동산에 투자하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 상품이다. 리츠 투자자는 정기적인 수입이 발생하는 건물주와 비슷한 수익 구조를 가지고 있다. 다만, 건물주는 월세를 받지만 리츠 투자자는 배당을 받는다. 건물주가 되려면 거액이 있어야 하지만 리츠는 소액으로 가능하다. 리츠는 고위험 상품인 주식 수익보다는 낮으나, 저위험상품인 예금보다는 수익이 높기 때문에 장기적·안정적 수익을 기대할 수 있다.

개인이 보편적으로 투자할 수 있는 리츠는 공모·상장리츠다. 공모·상장리츠의 공모란 ‘불특정 다수에게 투자금을 모은다’라는 뜻이고, 상장이란 ‘주식처럼 매매가 가능하도록 주식시장에 내놓았다’라는 뜻이다. 그래서 주식처럼 소액으로 사서 수익성 부동산의 건물주와 같은 월세나 매매차익을 배당 형태로 받을 수 있다.

쉽게 표현해 “나 건물 샀다. 그런데 지금은 일단 창문 하나 샀어. 그리고 내가 산 것에 대한 대가를 받겠어” 정도로 이해하면 된다.

리츠에 투자할 때 투자자 입장에서 중요한 것은 어느 물건에 투자하는지를 보는 것이다. 리츠에 투자하는 물건의 종류는 빌딩, 상업시설, 오피스빌딩, 물류센터, 리테일, 호텔, 리조트, 임대주택, 주유소 등 다양하다.

세부적으로 투자하는 기초자산별 살펴봐야 할 사항들이 있다. 오피스빌딩에 투자한면 소유주의 이력과 현재 소유주는 누구인지, 수익률 확인을 위해 해당 물건과 주변 건물의 공실이 어느 정도 있는지 파악해야 한다. 주변에 신규 건물들이 또 들어설 여지가 있는지, 여지가 있다면 얼마나 있는지, 돈을 잘 낼만한 세입자들이 입주해 있는지도 알아둬야 한다. 특히 주변에 새로운 건물이 들어설 여지가 많으면, 신축 공급이 늘어나 임차인들이 새 건물로 이탈하여 공실이 발생할 수 있다. 소유지 이력은 등기부등본으로 확인 가능하다. 소유주는 해당 리츠로 되어 있다. 간접투자이기 때문에 투자자의 이름은 등재되지 않는다.

요즘은 도심을 벗어난 외곽지역, 주로 고속도로 주변에 창고 형태로 지어진 물류센터 건물들이 많다. 그 이유는 인터넷쇼핑이나 홈쇼핑 등 전자상거래 시장이 커지고, 당일 배송 등 소비자 성향의 변화로 물류창고가 많이 필요해진 탓이다. 이런 물류센터 리츠의 위험요인은 물류창고가 있는 부지 자체는 용도가 정해져 있는 땅일 수 있고, 또 하나는 도시 외곽권에 위치해 있어서 가격 상승 여력이 크지 않다는 것이다. 대신 고정적이고 안정적인 수익을 가져다줄 수 있다는 측면에서는 장점이다. 크게 가격이 오르지는 않지만 안정적인 임대수익을 제공해 줄 수 있다는 측면에서 물류센터 리츠를 바라보면 된다.

다음은 백화점이나 마트 같은 빌딩을 기초자산으로 하는 리테일 리츠다. 임대료 수익이 안정적이고 고정적일 수 있지만, 전자상거래가 발달하면서 백화점이나 마트 같은 리테일 자산이 오히려 어려움에 봉착할 수도 있다. 고정적인 수익이 나오기가 쉽지 않을 수 있다는 말이다. 물류센터와 상대적 개념이다.

호텔을 기초자산으로 하는 리츠도 있다. 호텔 운용수익은 평균적으로 객실운영 수익이 60~70%, 행사나 식음 관련 수익이 30% 정도로 이루어진다. 따라서 객실 운용이 잘 되고 있는지, 행사나 식음 부분이 잘 진행되고 있는지 등의 상황을 살펴야 한다. 호텔이 도심 내 호텔인지 관광지 호텔인지에 따라 용도에 따른 해당 지역의 발전 가능성도 짚어 봐야 한다.

최근 주목받을 것으로 예상되는 건 임대주택을 기초자산으로 하는 리츠다. 우리나라는 인구 수는 정체되어 있음에도 가구 수는 계속 늘어나는 현상이 벌어지고 있다. 1~2인 가구들이 증가하기 때문인데 이들은 집을 사지 않으면서 임대를 이용하는 수가 많다. 리츠 투자 입장에서는 안정적 수익을 기대할 수 있다.

 

소액 분산투자 가능한 리츠, 주의할 점은?

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ⓒshutterstock

리츠 투자는 기본적으로 투자하는 물건이 뭔지, 어디에 있는지, 소유주 이력과 현재 소유주는 누구인지, 직접 방문도 해보고, 입주한 임차인들은 임차료를 잘 낼 수 있을 것인지 등을 파악하는 것이다. 부동산 직접투자라고 생각하고 검토하면 된다.

요즘 유난히 리츠에 대한 관심이 많아지고 있다. 건물주는 되고 싶은데 투자여력은 많지 않고, 부동산 투자 위험성도 점점 커지고 있어서다. 리츠는 소액으로 여러 곳에 투자할 수 있고, 특히 공모·상장 리츠의 경우엔 주식시장에서 언제든지 매도할 수 있어서 이러한 여러 위험들을 상당 부분 상쇄할 수 있다. 글로벌 유동성이 지속적으로 증가하는 상황에서 한정적 자원인 부동산 가치는 계속적으로 증가할 것으로 추정되어 인플레이션 방어 기능도 기대할 수 있다. 또한 국내뿐만 아니라 국외 다양한 글로벌리츠에도 투자하기가 용이하다.

그러나 리츠 투자도 결국 부동산 투자이기에 주의할 사항이 있다. 부실한 부동산에 투자하거나 부동산 시장이 침체하여 리츠 보유 자산의 가치가 하락하여 손실이 발생할 수 있다. 투자한 리츠가 유상증자를 통하여 새로운 자산을 매입하는 경우도 있는데, 이때 새로운 자산이 수익을 더 발생시킬 수도 있지만, 투자가 잘못될 경우 수익률을 떨어뜨릴 수도 있다. 유상증자가 오랫동안 안 되는 경우도 문제가 된다. 투자하는 리츠가 성장하지 않고 기존 한 자산에만 의지하는 위험이다. 리츠 중 부동산 개발사업에 투자하는 리츠의 경우 투자 전 불확실성이 높다는 사실을 인지해야 한다. 

주가 변동 리스크도 있다. 리츠가 주식의 형태이기 때문에 현금으로 전환할 수 있는 유동성 측면에서는 장점이 있지만 주가 하락 시 손실이 있을 수 있으므로 지속적인 관심이 필요하다. 또한 금리 변동 위험도 있다. 리츠에 자금차입이 있을 경우 금리가 오르면 차입비용이 증가하여 수익률에 영향을 미치게 된다.

참고로 리츠는 부동산 펀드, 인프라 펀드와 유사하다. 하지만 리스크를 비롯해 다른 점이 분명히 존재하므로 접근하는 방법을 달리할 필요가 있다.

 

박은영 박은영재무교육센터 대표
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