그런 때가 있었다. 자고 일어나면 논밭이 사라지고 아파트 단지가 들어서던. 하루가 다르게 커가는 ‘청년 서울’에선 이사만 잘해도 재테크가 됐다. 주택 가격 상승은 멈출 줄 몰랐다. 이 광풍은 ‘장년 서울’이 된 지금에도 달라진 것이 없다. 거주와 별개로 무리하게 아파트를 구입하고, 값이 오르길 기다리는 사례가 늘었고, 그럴수록 집값은 천정부지로 뛰었다.

기성세대의 부동산 투자법에서 밀레니얼 세대는 설 땅을 잃었다. 턱없이 적은 자본력은 작은 방 하나를 갖기에도 벅찼다. 새로운 방식이 필요했다. 이들이 눈을 돌린 건 준공 30년이 지난 노후 건축물. 서울 건물의 40%가 이런 상태다. 게다가 투기 세력을 막으려는 정부의 강력한 규제 정책으로 당분간 대규모 개발은 불가능해 보인다. 바꿔 말하면, 노후 건축물은 그 상태 그대로 자리를 지킬 거란 얘기다.

부동산 디벨로퍼 효연·하선은 도시재생에서 밀레니얼 부동산 부자가 탄생하고 있다고 분석했다. 오래되고 낡아 사람들이 주목하지 않는 ‘빨간 벽돌집’을 골라 새로운 가치를 덧붙이는 게 특징. 그들은 부동산 투자와 공간 기획을 결합했다. 부동산에 생산 활동을 더해 부가가치를 창출하고 돈을 버는 ‘사업’이다. 부동산 구매 후 막연하게 시세차익을 기다리는 투기와 다르다.

효연·하선은 “빨간 벽돌집 사업은 부지런한 동시에 감각이 있어야 하는데, 이는 기성세대에 비해 밀레니얼 세대가 압도적으로 유리하다”고 설명했다. 기획력이 자본을 이기는 셈이다. 이들은 “현재의 소비를 줄이고, 부동산과 경제에 관한 공부를 하는 게 우선”이라고 강조한다. 꼼수나 요행을 좇지 않고 선택과 집중을 하다 보면 적합한 부동산 재테크로 부(富)를 키울 수 있다는 게 이들의 지론이다.


간단하게 소개 부탁드립니다.

“민간 디벨로퍼(developer) 효연, 하선입니다. 디벨로퍼가 생소하게 들릴 수 있는데요, LH 한국토지주택공사, SH 서울주택도시공사 모두 부동산 디벨로퍼입니다. 규모의 차이, 공공·민간 영역의 차이가 있을 뿐이죠. 저희는 부동산 중에서도 ‘빨간 벽돌집’에 주목하고 있어요. 골목 안 낡은 빨간 벽돌집을 변화시켜 비주거용·주거용 시설을 공급하는 사업이에요. 새로운 가치를 만들어 공급을 늘리는 도시재생에 집중하고 있습니다.”


최근 부동산 규제 정책이 강해지고 있잖아요.
그래도 부동산 투자가 유효할까요?

“투자와 사업을 구별해서 접근해야 해요. 투자는 기존 건물의 가치 상승을 전제로 자금을 투여하는 거지만, 사업은 잠재가치를 발굴해 부가가치를 창출하는 거죠. 새로운 가치를 만들어 수익으로 창출하는 것이 사업입니다. 저희가 방점을 두는 건 사업이에요. 시장의 동향을 읽고 땅의 잠재적 가치를 판단해 골목 안 돌멩이를 진주로 탈바꿈시키죠. 정부가 규제하는 건 아파트 갭투자 같은 투기 수요입니다.”


정부가 규제하지 않는 부동산이 따로 있단 뜻인가요?

“정부가 내놓는 주택시장 안정화 방안은 전부 규제 정책이지만 잘 살펴보면 장려하는 정책이 있어요. 바로 소규모 주택 정비사업이죠. 우리가 집중하는 부분은 자율주택정비사업이에요. 정부는 자율주택정비사업 통합지원센터를 통해 사업성 분석부터 일반 분양분 매입이나 이주대책 등을 지원하고 있어요. 부족한 공급 분량을 확보하고 도시재생 뉴딜사업과 연계하기 위해서죠. 오히려 정부가 밀어주는 부동산 정책이라 할 수 있어요.”


최근 출간한 《마흔 전에 부동산 부자가 될 수 있는 5가지 방법》을 통해 “트렌드를 읽으면 부동산이 보인다”고 했는데요. 어떤 트렌드에 주목하고 있나요?


“첫 번째는 공유경제예요. ‘소확행’을 추구하는 상황에서 1~2인 가구가 증가하며 공유 오피스, 공유 주방 등을 저렴한 비용으로 대여하는 트렌드가 확실해지고 있어요. 공유공간 사업은 젊은 세대가 뛰어들기 적합한 부동산 사업입니다. 물론 자본금이 필요하지만 다른 사업에 비해 큰 액수는 아니에요. 잘 찾아보면 도심 곳곳에 사용하지 않고 버려진 공간이 많아요. 이런 곳을 개조해 개성 넘치는 공간으로 탈바꿈시켜 성공한 사례가 늘고 있죠. 두 번째는 융합이에요. 최근 부동산과 콘텐츠를 융합하는 추세인데요, 그저 지어놓는다고 세입자가 들어오고 소비자가 몰려들진 않아요. 소비자의 삶의 변화, 요구, 소비 형태, 사회 현상 등을 부동산과 융합해 3차원 공간에 생기를 불어넣을 수 있어야 하죠. 이런 면에선 밀레니얼 세대가 유리해요.”


밀레니얼 세대 신흥 부동산 부자들은 어떤 특징이 있나요?

효연·하선은 “밀레니얼 세대 중에는 서울 골목 안 빨간 벽돌집을 찾아 환골탈태시키며 수익을 얻는 이들이 많다”고 분석한다.

“제가 아는 밀레니얼 부자들은 관점이 완전 달라요. 부모 세대가 묻지도 따지지도 않고 투자하는 ‘복부인’에 가까웠다면, 밀레니얼 부자는 아파트 불패라는 ‘학습된 성공신화’에서 벗어나 보다 큰 관점에서 경제 흐름을 읽습니다. 투자나 사업도 묻고 따져가며 분석해서 합니다. 아파트 매매로 시세차익을 보는 경우를 제외하고, 30~40대 부동산 사업가들은 도심 속 빨간 벽돌집만 찾아요. 너무 낡거나 작아서 남들은 쳐다보지도 않는 집이죠. 그런 집을 환골탈태시켜 차원이 다른 가치를 빚어내고 수익을 얻습니다. 대부분 생업이 있는 직장인이나 자영업자고요.”


그래도 부동산 부자는 먼 얘기로 들릴 수 있는데, 평범한 소득으로도 가능할까요?

“‘연봉이 얼마인데 사업할 수 있을까요?’ ‘자본이 얼마 있는데 어디에 투자 가능할까요’ 같은 질문을 종종 받아요. 그럴 때면 ‘얼마를 버는지보다 얼마를 모을 수 있는지’ ‘어디에 투자하느냐보다 확신을 갖고 투자할 수 있는지’를 되묻죠. 경제와 부동산을 공부하며 종잣돈을 모으는 게 기본이고, 이후 적합한 사업에 들어가는 거예요.”


결국 기본에 충실해야겠네요.
더 큰 돈을 모으기 위해 목돈을 마련하고 철저하게 공부하고.

“맞아요. 투자든 사업이든 자산이 들어가잖아요. 투입되는 자본금, 그에 따른 기회비용에 대한 책임은 온전히 본인에게 있습니다. 그러니 누구에게도 흔들리지 않도록 준비해야죠. 주택 규제 정책이 강화될수록 시장은 요동쳐요. 불안해진 밀레니얼 세대는 군중심리에 휘둘리기 쉽고요. 아울러 ‘부동산=집’이란 관점을 깨뜨리고 시야를 확장해야 돼요. 정부 정책이 나올 때마다 즉각적으로 반응할 게 아니라 그 정책이 시장에 미치는 영향에 민감해져야 하고요. 감정에 휘둘리는 투자에서 벗어나 내공 있는 시선을 갖추면 블루오션이 보일 거예요.”

---

효연·하선의 밀레니얼 부동산 부자 되는 tip 5가지

도심에 숨어 있는 40년 넘은 주택과 방치된 건물을 찾아라
대한민국, 특히 서울은 고속성장의 시대를 지나 낡은 메트로시티에 진입했다. 슬럼화된 도심의 도시재생은 전 세계적 추세다. 부수고 새로 짓는 것은 힘들다. 기존의 낡은 집과 건물들을 환골탈태시켜 공간의 가치를 업그레이드한다.

밀레니얼 부자들에게 배워라
최근 출현하는 밀레니얼 부동산 부자들은 금수저도 은수저도 아니다. 많지 않은 종잣돈으로 발품과 기획력을 발휘해 부의 스노볼을 굴리고 있다. 이들의 특징은 ‘빨간 벽돌집’을 찾는 것. 기성세대의 투자 비결과는 완전히 다르다.

정부와 지자체가 밀어주는 지역을 찾아라
도시재생은 정부와 지자체가 적극 장려하는 부동산 사업이다. 수많은 정책 자료부터 대상 지역의 도시계획 자료는 이미 다 공개돼 있다. 필요한 건 연구와 실행력뿐.

리모델링과 신축으로 새로운 가치를 덧입혀라
낡고 기울어가는 빨간 벽돌집의 현재 가치는 0에 가깝다. 여기에 어떤 가치를 어떻게 덧입히느냐에 따라 수익이 50이 될 수도, 100이 될 수도 있다.

싸게 사서 제대로 만들어 크게 버는 사업을 하라
흙 속의 진주를 찾아내기 위해서는 지역 분석이 중요하다. 지역과 위치를 분석해 적정가에 매입하고, 똑똑하게 기획해 비용을 충당하고, 가장 큰 가치를 창출해낼 건물을 짓고, 제대로 매도해 수익을 내는 것이 부동산 사업의 한 사이클이다.