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전월세 계약 전, 이것만은 꼭!

이재만의 그 法이 알고 싶다
법무법인 청파 이재만 대표변호사는 폭우 속에서 비에 젖지 않도록 돕는 우산 같은 사람이 되고자 법조인의 길을 선택했다.
그동안 삼성·동아·쌍용 등 대기업과 각종 연예인 사건 약 2000건을 승소로 이끌면서 무죄 제조기, 법정의 승부사, 연예인의 수호천사 등의 별칭을 얻었다.
원룸 임대보증금 사기 사건이 잇따르고 있다. 건물의 빚이 시세보다 더 많은 ‘깡통 전세’의 경우 피해 규모가 크다. 세입자가 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 일도 허다한데, 피해자 대부분이 대학생·취준생이라는 점이 더 안타깝게 한다. 전월세 계약 전 꼭 알아야 할 법 이슈를 Q&A로 소개한다.


Q_ 전세 계약은 종료됐는데 다음 세입자가 들어오지 않아 전세보증금을 반환해줄 수 없다고 하면.

A_ 집주인이 다음 세입자가 들어와야 전세금을 줄 수 있다고 할 때 전세금을 받지 못하고 이사를 가면 전세금을 확보하기 어렵다. 전 세입자가 이사 가면 주택임대차보호법상 주택 점유를 상실한 것이고, 그럼 대항력을 잃어 *우선변제권을 상실하게 된다. 이 경우 임차권등기를 받으면 법원의 집행명령에 따라 임차인은 대항력과 우선변제권을 유지하면서도 임차했던 (전세) 주택에서 이사하더라도 전세금을 확보할 수 있다. 관할 소재지 법원이나 지방법원지원에서 임차권등기명령을 신청하면 된다.


Q_ 다른 전월세 임대 계약을 체결했다면 먼저 이사부터 가고 보증금을 돌려받아도 괜찮은 걸까?

A_ 앞서 말한 바와 같이, 먼저 이사를 하면 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 잃게 된다. 물론 채권이 없어지는 것은 아니기 때문에 집주인을 상대로 민사소송을 제기해 임대차보증금을 돌려받을 수는 있다. 그러나 문제는 집주인이 잠적하거나 개인회생을 신청하는 경우 전액을 변제받지 못할 가능성도 있다. 또한 우선변제권을 상실하게 되는 경우 본인보다 우선순위에 있는 다른 채권자들에게 순위가 밀리기 때문에 오랜 시간을 기다려야 하는 힘든 싸움이 될 수도 있다. 따라서 이사 가기 전 반드시 임차권등기를 해야 전세금을 확실하게 확보할 수 있다.


Q_ 피해를 입은 대학생·취준생들은 ‘깡통 전세’에 대한 고지를 하지 않은 공인중개사를 상대로도 소송할 수 있나?

A_ 처음부터 돌려줄 능력이나 의사 없이 깡통 전세를 받아 개인적인 용도로 모두 사용한 경우 사기죄가 성립된다. 이때 공인중개사가 깡통 전세임을 알면서도 고지하지 않았다면 집주인의 사기죄 공범 또는 방조범 등으로 처벌할 수 있다. 따라서 집주인과 공인중개사를 상대로 형사고소를 하거나 불법행위에 의한 손해배상청구의 소를 제기할 수 있다.


Q_ 전세 계약 기간 2년이 지나고 자동 연장됐는데 6개월 후 이사를 가야 하는 사정이 생겼다면 세입자는 어떤 부담을 지게 되나?

A_ 전세 계약 기간이 지났는데도 이사한다는 의사를 미리 집주인에게 알리지 않았다면 자동으로 계약이 연장된다. 이 경우 동일한 조건으로 계약이 갱신된 것으로 간주된다. 이러한 묵시적 갱신을 피하기 위해서는 전세 계약 만료 1~6개월 전 임대인(집주인)에게 계약 종료를 통보해야 한다. 묵시적으로 계약이 갱신된 경우에도 임차인(세입자)은 언제든 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있다. 또 집주인이 통지를 받은 때로부터 3개월이 지나면 계약 해지 효과가 발생한다. 따라서 2년 전세 계약이 자동 연장(묵시적 갱신)되는 경우 똑같은 조건인 2년으로 연장된 것이지만, 6개월 뒤 이사를 가야 하는 일이 생겼다면 적어도 이사일로부터 3개월 전에는 이를 통지해야 손해 없이 계약을 종료하고 이사할 수 있다. 그렇지 않고 이사 직전에 이를 통지한 경우, 통지로부터 3개월 동안은 이전 집의 월세를 이중으로 부담해야 하는 의무가 생긴다.


Q_ 부동산 전월세 계약 시 반드시 확인해야 하는 점은.

A_ 기본적으로 저당권이 설정돼 있는지 등기부등본을 통해 확인해야 한다. 저당권이 없는 주택으로 알고 임대차 계약을 체결한 후 잔금을 주고 이사 와서 확정일자를 받는 그 잠깐 사이에 집주인이 저당권을 설정하고 대출받은 사례도 있었다. 따라서 저당권 설정 여부 확인은 임차인(세입자)이 확정일자를 받기 직전에 하는 것이 안전하다. 등기부등본 확인 외에도 국세나 지방세를 체납한 것은 없는지 확인하는 것이 안전한데, 이는 본인의 동의가 필요하기 때문에 계약 완료 전 집주인에게 국세완납증명서 및 지방세완납증명서를 발부해줄 것을 요구한다. 공인중개사에게도 이러한 문제점이 없는지 재차 확인하고, 반드시 계약 상대방인 집주인을 만나서 계약을 처리해야 한다. 집주인 본인이 아닌 다른 사람이 나온 경우 대리권이 있는지, 어떤 관계인지 등을 확인하고 전화로 집주인과 이러한 사항을 체크하는 것이 필요하다. 부부 공동 명의의 집을 임차하는 경우, 계약 체결 시 남편만 나왔다면 반드시 아내의 위임장을 계약서에 첨부해야 한다. 또 전세보증금도 부부 계좌에 반반씩 송금하는 것이 안전하다.



Q_ 건물이 경매에 넘어갈 경우 세입자는 ‘최우선변제권’을 갖는다고 하는데 어떤 제도인가?

A_ 많은 세입자들이 보증금을 보호받기 위해 확정일자를 받는다. 그러나 해당 확정일자보다 선순위의 권리(물권)가 있는 경우 선순위 권리가 우선한다. 확정일자보다 앞서 집주인이 해당 임차목적물에 담보를 설정한 경우, 담보권자가 1순위가 되고 확정일자를 그 뒤에 받은 세입자는 2순위가 되기 때문에 담보권자의 채권이 세입자의 임대차보증금 반환청구권보다 우선한다. 이때 확정일자 이전의 담보권자의 채권액이 큰 경우 해당 임차목적물이 경매에 넘어가더라도 보증금을 돌려받지 못하는 일이 생긴다.

이러한 피해를 방지하기 위해 세입자는 최우선변제권을 확보할 필요가 있다. 최우선변제권을 확보하려면 입주와 전입신고를 해야 한다. 전세 계약 후 입주한 이후에는 바로 전입신고를 하는 것이 좋다. 또한 집이 경매 절차에 들어가게 되면 경매법원에 권리신고와 배당요구를 해야 한다. 그렇지 않으면 배당 절차에서 돈을 받을 수 없다. 최우선변제권을 확보하면 소액임차보증금을 우선순위로 변제받을 수 있다. 이러한 제도는 약자에 해당하는 세입자를 보호하기 위한 것이다. 먼저 설정된 담보권이 있더라도 소액 임차인이 우선 보증금을 반환받을 수 있는 것이다. 다만 최우선변제권에 해당하는 소액 보증금이라도 보증금 전체를 돌려받을 수 있는 것은 아니다. 서울시의 경우 1억 원 이하의 보증금에 대해 3400만 원을 최우선 변제해준다. 이후 남은 금액은 원래 등기부상 채권 순서에 따른다.


Q_ 건물주가 국세를 체납했을 때도 최우선변제권이 적용되나?

A_ 체납된 국세의 법정 기일에 따라 달라진다. 임차인의 확정일자 이전에 이미 법정 기일이 지나서 국세가 체납돼 있는 경우라면 임차인의 전세보증금 반환 채권보다 국세 체납이 우선한다. 반대의 경우에는 임차인의 전세보증금이 우선한다. 보통 임대차 계약을 체결하는 경우 등기부등본을 확인하고 국세나 지방세에 대한 세금체납조회를 하면 더욱 확실하게 이러한 일을 미리 방지할 수 있다. 특히 국세 체납이 발생하더라도 일정 기간까지는 등기부등본에 ‘압류’ 표시가 되지 않기 때문에 그 기간에는 임차인이 따로 국세, 지방세 세금체납조회 여부를 확인하는 수밖에 없다. 다만 이 조회는 본인의 동의가 반드시 필요하다. 계약을 완료하기 전 집주인에게 국세완납증명서 및 지방세완납증명서를 발부해줄 것을 요구하는 것이 안전하게 계약을 체결하는 방법이다.


Q_ 전세보증보험이란?

A_ 전세보증금은 부동산을 일정 기간 동안 사용하는 대가로 그 부동산의 소유자에게 맡기는 일정 금액이다. 월세를 내지 않거나 임차인(세입자)의 과실로 집의 일부가 파손되는 등의 사정이 생기면 전세보증금에서 이를 차감한다. 전세보증금을 가장 안전하게 보장받는 방법은 전세보증보험 가입이다. 전세보증보험 가입 요건은 다음과 같다.

①대항력(주택 인도, 전입신고, 전세계약서상 확인일자 필요) ②보증대상주택이 동일 임대인의 소유일 것 ③보증대상주택소유권에 권리침해가 없을 것(경매 신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등) ④타 세대 전입 내역이 없을 것 ⑤건축물대장상 위반 건축물이 없을 것(미등기건물은 가입 불가) ⑥전세 계약이 1년 이상일 것 ⑦선순위 채권이 주택가격의 60%(단독·다가구 80% 이하) ⑧공인중개사 확인(날인)-전세 계약 ⑨전세보증금-수도권 7억 원 이하/그 외 지역 5억 원.


이외에도 임대인이 임대주택 업체일 경우에는 가입이 안 되고, 임대아파트 분양자와 계약한 전전세일 경우도 가입이 안 되는 등 세부사항이 있다. 임차인은 임대차 계약을 체결하기 전, 미리 은행에 방문해 전세보증보험 가입 대상이 되는 주택인지 확인할 필요가 있다. 특히 전세보증보험은 전체 전세금의 일부 비례금액을 보험료로 납부해야 하는데, 청년·신혼부부 등은 40~50% 이상의 감면 혜택이 있다.

임대차 계약 체결 전 전세보증보험 등의 전세보증금에 대한 안전장치가 있다. 그러나 만일 임대보증금 사기를 당한 경우엔 사기 범죄자를 상대로 형사고소를 하고, 공인중개사의 잘못이 있다면 공인중개사와 사기 범죄자를 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있다. 원룸 보증금 사기 사건의 경우 대체로 범죄자에게 사기로 사취한 돈이 남아 있지 않아 보증금 전체를 회수하기는 어렵다. 따라서 반드시 임대차 계약 체결 전에 상대방이 집주인인지, 집에 저당권이나 세금 체납 사실은 없는지 확인하고, 이사하는 즉시 확정일자 받기, 전세보증보험 가입 등의 사전 안전장치를 마련해둬야 한다.

* 우선변제권
주택임대차보호법상 보증금을 우선 받을 수 있는 권리다.
주택이 경매·공매에 부쳐졌을 때 다른 권리자보다 먼저 배당받을 수 있다.
  • 2020년 06월호
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